文旅地产项目的五类产品模型

地产集团竞价获取城市用地，却因为受制于限价，使得利润空间有限。把目光移向城乡结合部地区。结合政策方面几大因素和宏观大背景，那么中国的国内文旅地产和康养地产可能有几种产品模型？

第1种产品模型——自然资源驱动模型

这种模型是中国中最早一批的旅游地产模式，仰仗的资源可能就是一片海滩，一袭江景，一湾湖畔，打造有多层、洋房、别墅的多样化地产产品。

经典的楼盘例如海口富力红树湾，自然资源+地产模式是前20年中国房地产开发模式模式。单一依靠资源去卖地产的模式越来越难以通行，需要企业重资产投入开发，地方政府项目的审批也越发严苛。

第2种产品模型——文旅小镇模型

现代城市的拥挤居住，激发了人们对度假配套需求和生活价值的渴望，希望在远离大城市的区域之外，开辟一片可以自由呼吸的居住空间。

文旅小镇模式，是旅游地产升级的2.0版本，人造氛围推动地产销售。一块瘠薄地块凭空营造新场景，此时文化策划显得尤为重要。

文化策划围绕文化主题，进行了整体系统的顶层设计，为总体规划提供文化结构，为控规提供系统性文化内容，为修规提供系统化文化项目，为建筑单体提供系统性的文化功能，为未来整个小镇居民、旅居者和游客提供文化生活方式指南。

在高水平的住宅产品研发领域，文化策划的核心是营造意境。长三角地区最具代表性的作品——拈花湾，就是选择了独特的山自然山水之地，打造了以禅意度假为核心的文旅小镇。通过禅意文化策划，创造了独一无二的空间文化形象，选定重要旅游节点的文化展演型，形成夜游项目。

通过特色业态植入，创造了与大城市生活不一样的商业场景。最重要的是，审美在线的内外设计统一了整体居住型物业的主题，极大地增强了度假的场景感。

第3种产品模型——文化精神设施驱动模型

什么是奢侈？不再是积累各种物品，而是表现在能够自由支配时间，回避他人、塞车和拥挤上。独处、断绝联系、拔掉所有插头、回归现实、体验生活、重返自我、返璞归真、自我设计……奢侈本身是对服务、度假地、治疗、教育、烹饪和娱乐的选择。——雅克·阿塔利《21世纪词典》

2015年，“海边孤独图书馆”的视频瞬间在网络刷屏，甚至有很多人专程飞往秦皇岛只为一窥图书馆的究竟，一夜间阿那亚成为了现象级神盘，而他所有的营销费用不超过300万。

阿那亚通过“去房地产化”，把企业从传统的地产商定位转变为服务供应商。阿那亚的产品是其中最低层次的，只是一个载体，这个产品就是他的房地产产品：别墅、公寓和酒店。在产品之上，是一整套生活方式的主张及配套服务体系，再往上，对应高级需求的是他的精神产品，是他的社群，这是阿那亚的核心。

创新是复杂的内容，转型是艰巨的过程，从来不可能是一个华丽的转身。

阿那亚以精神建筑为引领，每一个单体建筑都是请网红的建筑师做了策划，通过公建的小额投资和社群的营造，获得新一代改善型住房客群，和度假型投资客群的喜爱。轻文旅、微场景的模式目前受到越来越多的主流关注。

阿那亚的公建可以拆分为八大类配套空间：精神建筑、社交空间、业主食堂、特色美食、高品质日常、童趣天地、度假娱乐和运动空间。阿那亚构建不同级次的物业，在整个项目当中形成一个数千亩地大盘的布局方式，分级次满足度假生活需求日常的身心灵的体验。 

另一个知名案例，成都神盘麓湖，把高层做成景观，精心打造公共设施、商业配套、景观设施，形成了岛居化的情景化体验空间，把传统地产营造成有情景有主题的特色产品。

第4种产品模型——主题公园驱动模型

这种模式就是把主题公园进行开放，把水乐园、路乐园、商业小镇进行开放，在单点的项目进行收费。主题公园进一步城市化，通过主题公园引流，把周边商业和配套酒店以及住宅和工业性产品进行快速去化。

顺德华侨城欢乐海岸PLUS，根据早期深圳欢乐海岸的PLUS的经验，欢乐海岸的方案进行的几轮的迭代升级。经过时间和市场的考验，商业的可行性和运营的可行性进入到新阶段，所以，这种产品模型也是值得去参考的。

第5种产品模型——度假酒店驱动模型

第5种模式主要针对小型精品的建设项目，在领易团队过往接手的项目中，有些项目总体是数千亩的用地范围，真正建设用地却非常的小，大概只有几十亩地或者是百把亩地这样的空间，这样的项目，往往依托非常优秀的自然环境，在湖泊旁边、在森林里面、在山体的内部。

这样的用地如何既能够在运营层面上能够获得收益，同时也能把产品很好的去化掉，又能够让投资客或度假客享受到未来运营的增值收益？这三个方面的需求如果都能够满足，度假酒店驱动逻辑的商业模型是可以成立的。

直到野奢度假裸心谷的横空出世。

裸心谷通过售卖酒店托管型物业，同时获得他投资的回报收入，回笼了建设高星级度假酒店的经营成本，带动周边地产型的配套，达到财务现金流平衡，甚至能够带来下一个新的项目。优秀的资源环境+少量建设用地，以酒店型的IP的一种依托，驱动旅游地产型的开发，虽然单一，但却是极有效率的模式。

从上述五大模式来看，无论大城市周边土地，还是旅游景区土地，开发文旅康养型地产的面临的第一个问题，就是到底应该采用何种模式来进行开发，最适合企业本身，最适合市场需求，也最适合项目的财务的平衡和经营模式的可落地性。